سرمایه ‌گذاری در میان طوفان

علی‌اشرف افخمی، مدیرعامل اسبق بانک صنعت و معدن و اقتصاددان

آیا در شرایط ناپایدار می‌توان سرمایه‌گذاری کرد؟

سرمایه‌گذاری همواره با ریسک همراه است؛ اما در دوره‌هایی که محیط اقتصادی، سیاسی و ژئوپلیتیکی دچار بی‌ثباتی می‌شود، ماهیت این ریسک تغییر می‌کند. در چنین شرایطی، سرمایه‌گذار دیگر تنها به نرخ بازدهی یک پروژه نگاه نمی‌کند؛ بلکه می‌پرسد اگر شرایط اقتصادی بدتر شد؟، اگر نرخ ارز تغییر کرد؟، اگر تجارت خارجی با محدودیت مواجه شد؟ یا اگر تنش‌های منطقه‌ای افزایش یافت؟، این پروژه تا چه اندازه توان ادامه فعالیت خواهد داشت؟

این پرسش برای ایران اهمیت بیشتری پیدا می‌کند. اقتصاد ایران طی سال‌های گذشته در معرض مجموعه‌ای از ریسک‌های هم‌زمان قرار داشته است؛ از نوسان نرخ ارز و تورم گرفته تا محدودیت‌های تجارت خارجی، دشواری‌های تأمین مالی بین‌المللی و ریسک‌های ناشی از تحولات منطقه‌ای.

در چنین فضایی ممکن است نخستین واکنش سرمایه‌گذار، به تعویق انداختن تصمیم باشد. اما تأخیر در سرمایه‌گذاری نیز خود یک تصمیم اقتصادی است و هزینه فرصت دارد.

بنابراین، مسئله اصلی نباید این باشد که «آیا ریسک وجود دارد یا خیر؟»؛ زیرا پاسخ روشن است. پرسش اساسی‌تر این است:

چگونه می‌توان پروژه‌ را انتخاب کرد؟ چگونه می توان ریسک‌های موجود شناخت؟، چگونه می توان بخشی از آن ریسکها را پوشش داد؟ بنحویکه در برابر بخشی دیگر «تاب‌آوری» داشته باشد؟

مناطق آزاد تجاری ـ صنعتی ایران می‌توانند در این چارچوب مورد توجه قرار گیرند. قانون تأسیس مناطق آزاد از ابتدا اهدافی همچون: «تسریع توسعه زیرساخت برای جذب سرمایه‌گذاری، ایجاد اشتغال، حضور در بازارهای جهانی و منطقه‌ای و توسعه تولید و صادرات» را در نظر گرفته است.

اما «منطقه آزاد» بودن به‌تنهایی یک مزیت سرمایه‌گذاری نیست. موفقیت یک پروژه به انتخاب درست بخش اقتصادی، بازار هدف، ساختار تأمین مالی، کیفیت مدیریت، زیرساخت، محیط مقرراتی و مهم‌تر از همه، توانایی پروژه در مدیریت ریسک بستگی دارد.

از این منظر، کیش، قشم و چابهار را نباید رقیب یکدیگر دانست. این سه منطقه دارای مزیت‌ها و منطق اقتصادی متفاوتی هستند و هر یک می‌تواند برای نوع خاصی از سرمایه‌گذاری، مناسب‌تر باشد.

۱. منطقه آزاد؛ امتیاز است، … نه تضمین موفقیت

مناطق آزاد در سراسر جهان با هدف ایجاد محیطی مناسب‌تر برای تجارت، تولید و سرمایه‌گذاری شکل گرفته‌اند. در این مناطق معمولاً تلاش می‌شود بخشیهائی از موانع اداری، گمرکی، مالیاتی و تجاری کاهش یابد تا سرمایه‌گذار بتواند با سهولت بیشتری فعالیت کند.

برای نمونه، در ایران نیز طبق قانون، فعالیت‌های اقتصادی در منطقه آزاد، از معافیت ۲۰ ساله مالیات بر درآمد و دارایی (از تاریخ بهره‌برداری مندرج در مجوز)، برخوردار است. همچنین برای مبادلات بازرگانی مناطق با خارج از کشور و ورود مواد اولیه و کالاهای تولیدشده در منطقه، ترتیبات گمرکی ویژه‌ای در نظر گرفته شده است. بعلاوه ورود و خروج سرمایه و انتقال سود حاصل از فعالیت‌های اقتصادی در منطقه مجاز بوده و برای سرمایه‌گذاری‌های پذیرفته‌شده، چارچوبی برای حمایت و تضمین حقوق سرمایه‌گذار پیش‌بینی شده است.

با این حال، یک نکته باید به‌روشنی مورد توجه قرار گیرد:

[مشوق قانونی، جایگزین اقتصاد پروژه نمی‌شود].

اگر یک هتل مشتری نداشته باشد، معافیت مالیاتی آن را سودآور نمی‌کند. اگر یک کارخانه بازار صادراتی نداشته باشد، زمین ارزان یا معافیت گمرکی مشکل اصلی آن را حل نمی‌کند. اگر یک پروژه بندری، به شبکه حمل‌ونقل مناسب متصل نباشد، موقعیت جغرافیایی به‌تنهایی کافی نیست. بنابراین، سرمایه‌گذار باید ابتدا پروژه را ارزیابی کند و سپس از مزایای منطقه آزاد استفاده نماید؛ نه اینکه صرفاً به دلیل وجود مشوق‌ها وارد پروژه شود.

۲. سه منطقه، … سه منطق سرمایه‌گذاری

کیش، قشم و چابهار از نظر جغرافیا، ساختار اقتصادی، زیرساخت و بازار هدف، تفاوت‌های مهمی دارند. به‌صورت خلاصه می‌توان گفت:

• کیش: اقتصادِ خدمات، گردشگری و کسب‌وکارهای مرتبط
• قشم: صنعت، انرژی و اقتصاد دریایی و لجستیک
• چابهار: بندر، لجستیک، ترانزیت و تجارت منطقه‌ای

بنابراین سؤال صحیح این نیست که: کدام‌یک از این سه منطقه برای سرمایه‌گذاری بهتر است؟ بلکه باید پرسید: کدام منطقه برای چه نوع سرمایه‌گذاری مناسب‌تر است؟

ملاحظه می فرمائیئ که تغییر سؤال می‌تواند کیفیت تصمیم به سرمایه‌گذاری را به شکل قابل توجهی افزایش دهد.

۳. کیش؛ حرکت از گردشگری سنتی به «اقتصادِ خدمات»

کیش شاید شناخته‌شده‌ترین منطقه آزاد ایران در میان مردم باشد. سابقه طولانی در گردشگری، زیرساخت‌های شهری، فرودگاه، مراکز اقامتی، مراکز تجاری و دسترسی دریایی، آن را به منطقه‌ای متفاوت از قشم و چابهار تبدیل کرده است.

اما پرسش آینده کیش این است که آیا می‌توان اقتصاد جزیره را همچنان و عمدتاً بر گردشگری عمومی، خرید و ساخت‌وساز استوار کرد؟، یا باید به سمت «اقتصادِ خدمات با ارزش افزوده بالاتر» حرکت کرد؟

در سال ۱۴۰۵، سازمان منطقه آزاد کیش مجموعه‌ای از فرصت‌های سرمایه‌گذاری کارشناسی‌شده را از طریق سامانه اختصاصی سرمایه‌گذاری خود معرفی کرده است. این موضوع نشان‌دهنده تلاش برای ایجاد یک کریدور با دامنه مشخص از پروژه‌های قابل ارائه به سرمایه‌گذاران است (۳).

از سوی دیگر، در سال ۲۰۲۵ نیز طرح‌هایی برای توسعه گردشگری خلاق، گردشگری دریایی و استفاده بیشتر از ظرفیت‌های فرهنگی و طبیعی کیش مطرح شده است. یک مطالعه دانشگاهی جدید نیز بر ظرفیت گردشگری خلاق، فناوری و مشارکت جامعه محلی در توسعه گردشگری کیش تأکید کرده است. (۴).

محورهای قابل توجه سرمایه‌گذاری در کیش:

الف) هتل و گردشگری تخصصی

ساخت هتل به‌تنهایی یک استراتژی نیست. پروژه باید مشخص کند:

• چه گروهی از گردشگران را هدف قرار می‌دهد؟ مشتری داخلی است یا خارجی؟
• متوسط مدت اقامت چقدر خواهد بود؟ چه فصلی بیشترین تقاضا را دارد؟
• آیا هتل بخشی از یک زنجیره گردشگری منطقه‌ای خواهد بود؟ آیا با شبکه تورهای بین المللی ارتباط دارد؟
• آیا شبکه بین المللی پرداخت (انواع کارتها و شیوه های پرداخت ارزی)، توسط گردشگران و شرکتهای برگزارکننده تور در منطقه فعال است؟
• ناآرامی های منطقه چقدر بر کسب و کار جزیره اثر گذاشته و می گذارد؟

 

در سال ۲۰۲۵، مقام‌های گردشگری ایران اعلام کردند که کیش دارای ۵۰ هتل فعال و حدود ۵۰ پروژه هتل در حال ساخت بوده است. همین ارقام، از وجود بازار و در عین حال احتمال رقابت فزاینده در این بخش حکایت دارد. (۶). بنابراین سرمایه‌گذاری جدید در هتل، باید بیش از گذشته بر «تمایز محصول یا خدمت» متمرکز باشد.

ب) گردشگری سلامت

موقعیت کیش، امکانات شهری و دسترسی هوایی می‌تواند زمینه‌ای برای توسعه خدمات پزشکی و سلامت برای مشتریان منطقه‌ای ایجاد کند؛ البته مشروط به آنکه کیفیت خدمات پزشکی، اعتبار پزشکان، استانداردهای بیمارستانی و امکان پرداخت بین‌المللی فراهم باشد.

ج) گردشگری دریایی و تفریحات دریایی

مارینا، ورزش‌های آبی، گردشگری با قایق، سفرهای دریایی کوتاه‌مدت و خدمات تفریحی می‌توانند بخشی از اقتصاد جدید کیش باشند.

د) نمایشگاه، کنفرانس، مشوق ها، نشست ها:   MICE Meetings, Incentives, Conferences and Exhibitions 

کیش می‌تواند از ظرفیت خود برای تبدیل شدن به مرکزی منطقه‌ای ،در این حوزه استفاده کند.

هـ) اقتصاد دیجیتال و خدمات حرفه‌ای

خدمات فناوری اطلاعات، مراکز داده، شرکت‌های خدمات مهندسی، مشاوره، آموزش و خدمات تجاری می‌توانند نسبت به فعالیت‌های سرمایه‌برِ سنتی، مزیت دیگری برای کیش ایجاد کنند.

و) آموزش و خدمات بین‌المللی

راه‌اندازی مراکز آموزش حرفه‌ای، آموزش مدیریت، گردشگری، دریانوردی، فناوری و دوره‌های مشترک بین‌المللی نیز می‌تواند بخشی از «اقتصادِ خدمات» آینده کیش باشد.

نکته مهم:

[[[در شرایط پرریسک، پروژه‌های گردشگری کیش باید از مدل «ساخت و انتظار برای مشتری»  فاصله بگیرند و به سمت مدل «بازار مشخص، مشتری مشخص، محصول مشخص»  حرکت کنند.]]]

۴. قشم؛ فرصت تبدیل موقعیت جغرافیایی به زنجیره ارزش

قشم با مساحتی حدود ۳ برابر سنگاپور، از نظر وسعت، موقعیت جغرافیایی و ظرفیت صنعتی با کیش تفاوت اساسی دارد.

قشم می‌تواند به‌جای تمرکز اصلی بر اقتصاد مصرفی و گردشگری، از موقعیت خود برای توسعه صنعت، انرژی، اقتصاد دریایی، لجستیک و تجارت استفاده کند. منابع معرفی فرصت‌های سرمایه‌گذاری در قشم، بخش‌هایی مانند انرژی، تولید صادرات‌محور و فعالیت‌های صنعتی را از محورهای اصلی این منطقه معرفی می‌کنند. (۶).

الف) صنایع انرژی و پایین‌دستی

مجاورت با خلیج فارس، دسترسی دریایی و ارتباط با زنجیره انرژی ایران، ظرفیت‌هایی برای فعالیت در:

• نفت و گاز، پتروشیمی، صنایع پایین‌دستی، ذخیره‌سازی
• خدمات فنی و مهندسی، تعمیرات تجهیزات، خدمات دریایی و سوخت رسانی به کشتی ها

ایجاد می‌کند. اما در اینجا یک اصل مهم مطرح است:

سرمایه‌گذاری در قشم نباید صرفاً به احداث ظرفیت تولید منجر شود؛ بلکه باید به زنجیره ارزش متصل باشد.

برای مثال، اگر یک محصول پتروشیمی تولید می‌شود، باید امکان فرآوری، بسته‌بندی، صادرات، خدمات لجستیکی و بازار فروش آن نیز از ابتدا بررسی شود.

ب) صنایع دریایی

قشم ظرفیت قابل توجهی برای فعالیت‌های مرتبط با دریا دارد:

• تعمیر و نگهداری کشتی، ساخت و تعمیر تجهیزات دریایی
• خدمات بندری، تأمین تجهیزات کشتی، انبارداری
• خدمات لجستیکی، خدمات فنی و مهندسی دریایی

 

این حوزه می‌تواند در صورت ایجاد زنجیرهِ تأمینِ مناسب، اشتغال تخصصی بیشتری نسبت به فعالیت‌های صرفاً تجاری ایجاد کند.

ج) شیلات و آبزی‌پروری

اقتصاد دریا محدود به بندر و کشتی نیست. آبزی‌پروری، فرآوری، بسته‌بندی، زنجیره سرد و صادرات محصولات دریایی می‌تواند یکی از حوزه‌هایی باشد که از منابع طبیعی منطقه برای ایجاد ارزش افزوده استفاده کند.

در اینجا نیز اصل اساسی همان است:

صید یا تولید به‌تنهایی کافی نیست؛ ارزش اصلی در فرآوری، بسته‌بندی، برند، زنجیره سرد و بازار صادراتی ایجاد می‌شود.

د) گردشگری متفاوت

قشم نیز ظرفیت گردشگری دارد، اما مدل آن با کیش یکسان نیست. ژئوتوریسم، طبیعت‌گردی، گردشگری دریایی، روستاگردی، صنایع‌دستی و گردشگری فرهنگی می‌توانند مدل‌هایی مناسب‌تر برای قشم باشند.

نکته مهم:

[[[اجرای پل بزرگ بندر خمیر به جزیره قشم (با بازنگری در طراحی) بمنظور اتصال زمینی جزیره به سرزمین اصلی می تواند موفقیت قشم در دستیابی به چشم اندازهای اشاره شده را تسریع کند.]]]

 

۵. چابهار؛ سرمایه‌گذاری در نقطه اتصال ایران به اقیانوس هند

اگر کیش را «اقتصادِ خدمات» و قشم را «اقتصاد صنعتی ـ دریایی – لجستیک» بدانیم، چابهار بیش از همه با مفهوم «اتصال به ابعاد جهانی دریا» معنا پیدا می‌کند.

چابهار در ساحل دریای عمان و خارج از تنگه هرمز قرار دارد و موقعیت آن برای ارتباط دریایی با اقیانوس هند، جنوب آسیا و مسیرهای منتهی به آسیای مرکزی اهمیت دارد. این بندر همچنین یکی از نقاط مهم کریدور بین‌المللی شمال ـ جنوب محسوب می‌شود. (۷).

این ویژگی، چابهار را از نظر اقتصادی با دو منطقه دیگر متفاوت می‌کند.

الف) لجستیک

مهم‌ترین سؤال درباره چابهار این نیست که: «چقدر کالا می‌توان از بندر عبور داد؟»

بلکه این است: چگونه می‌توان یک اکوسیستم کامل لجستیکی ایجاد کرد؟

«اکوسیستم لجستیک» شامل:

• بندر، پایانه کانتینری، انبار، سردخانه، مراکز توزیع
• کامیون، حمل‌ونقل جاده ای، حمل و نقل ریلی
• خدمات گمرکی بدون دردسر
• بیمه، بانک، خدمات دیجیتال

 

است. گزارش  فدراسیون صادرکنندگان هند FIEO، در سال ۲۰۲۵، برای نمونه، ازظرفیتِ  پایانه بندر شهید بهشتی، جابه‌جایی کانتینری و کالاهای فله‌ای، تجهیزات بندری و وجود سردخانه و انبار در محدوده منطقه آزاد چابهار گزارش کرده و در عین حال بر ضرورت ایجاد یک اکوسیستم قابل اتکا برای لجستیک تأکید کرده است. (۸).

ب) چابهار و بازارهای منطقه‌ای

مزیت چابهار زمانی بیشتر آشکار می‌شود که آن را صرفاً به‌عنوان یک شهر یا منطقه آزاد ایرانی نبینیم.

چابهار می‌تواند به بازارهای: هند ـ پاکستان ـ افغانستان ـ آسیای مرکزی ـ روسیه  متصل شود.

برای نمونه، در سال ۲۰۲۵ مقام‌های افغانستان خواستار افزایش استفاده از بندر چابهار برای تجارت افغانستان و توسعه همکاری در حوزه‌هایی مانند سردخانه، فرآوری میوه، دارو و مراکز تجاری شدند. (۹).

بنابراین یکی از پروژه‌های جذاب در چابهار می‌تواند نه الزاماً «ساخت کارخانه»، بلکه ایجاد زیرساخت‌های تجارت منطقه‌ای و پیوند کشورهای منطقه با جهان باشد.

ج) پروژه‌های بالقوه چابهار

در اسناد فرصت‌های سرمایه‌گذاری چابهار، حوزه‌هایی مانند:

• مرکز لجستیک، سردخانه، هاب صادرات مجدد
• آبزی‌پروری دریایی، صنایع فرآوری
• انرژی‌های تجدیدپذیر
• مرکز داده، خدمات دیجیتال
• صنایع بزرگ پتروشیمی (شبیه عسلویه) و صنایع پائین دستی آن

به‌عنوان زمینه‌های سرمایه‌گذاری مطرح شده‌اند. (۱۰). این فهرست از یک جهت مهم است: نشان می‌دهد چابهار را می‌توان از یک منطقه صرفاً بندری به پلتفرم تولید، تجارت و خدمات منطقه‌ای تبدیل کرد.

نکته مهمّ:

[[[اجرا و تکمیلِ پروژه کلیدیِ پسکرانهِ چابهار موسوم به «کریدور ترانزیت شرق» بمنظور اتصال ریلی و جاده ایِ بندر چابهار به کشورهای آسیای میانه و افغانستان (عبور از زاهدان، مشهد، سرخس) برای تضمین موفقیت این بندر امری حیاتی است.]]]

 

6. 6. انرژی‌های تجدیدپذیر؛ فرصتی مشترک برای سه منطقه

یکی از حوزه‌هایی که در آینده باید در هر سه منطقه بطور جدی‌تر بررسی شود، انرژی‌های تجدیدپذیر است. زیراکیش، قشم و چابهار همگی دارای ویژگی‌های جغرافیایی مناسب برای بررسی پروژه‌های خورشیدی، بادی و ترکیبی هستند؛ اما پروژه باید بر اساس داده‌های واقعی تابش، سرعت باد، ظرفیت شبکه، امکان ذخیره‌سازی، قیمت فروش برق و قرارداد خرید برق ارزیابی شود.

در چابهار و استان سیستان و بلوچستان، پیشنهادهایی برای توسعه انرژی خورشیدی، ذخیره‌سازی انرژی و تأسیسات آب‌شیرین‌کن نیز مطرح شده است. (۱۱). ترکیب:  Renewable Energy + Desalination + Industrial Use  (انرژی تجدید پذیر، آب شیرین کن، مصارف صنعتی) می‌تواند در مناطق ساحلی از اهمیت ویژه‌ای برخوردار باشد.

7. 7. در شرایط ناپایدار، چه پروژه‌ای مناسب‌تر است؟

اکنون به سؤال اصلی مقاله می‌رسیم:

سرمایه‌گذار در شرایط عادی ممکن است عمدتاً بر IRR، NPV  و دوره بازگشت سرمایه تمرکز کند. اما در شرایط پرریسک، لازم است مجموعه دیگری از معیارها نیز وارد تصمیم شود.

فیلتر اول: بازار

آیا پروژه فقط به مشتری ایرانی وابسته است؟ هرچه سهم بازار خارجی بیشتر باشد، البته با لحاظ ریسک‌های تجارت خارجی، امکان تنوع درآمد بیشتر می‌شود.

فیلتر دوم: درآمد ارزی

پروژه‌ای که درآمد ارزی دارد و هزینه‌های آن نیز تا حدی ارزی است، می تواند بخشی از ریسک نوسان نرخ ارز را به صورت طبیعی پوشش دهد. به این وضعیت در مدیریت مالی اصطلاحاً  Natural Hedge (نوعی بیمه برای پوشش ریسک) گفته می‌شود.

فیلتر سوم: دارایی واقعی

سرمایه‌گذاری در یک کارخانه، بندر، انبار، هتل یا تأسیسات انرژی با سرمایه‌گذاری صرفاً سفته‌بازانه تفاوت دارد. اما حتی دارایی واقعی نیز باید از نظر ارزش روز، قابلیت فروش، حقوق مالکیت، بدهی، بیمه و امکان انتقال بررسی شود.

فیلتر چهارم: نقدشوندگی

هر سرمایه‌گذاری باید از روز اول یک سؤال را پاسخ دهد: اگر پنج سال دیگر بخواهم از  خارج شوم، چه کسی خریدار خواهد بود؟ این همان چیزی است که در ادبیات سرمایه‌گذاری به آن [استراتژی خروج  Exit Strategy ] گفته می‌شود.

فیلتر پنجم: تاب‌آوری

اگر صادرات متوقف شد چه اتفاقی می‌افتد؟ اگر نرخ ارز دو برابر شد چه می‌شود؟ اگر هزینه تأمین مالی افزایش یافت؟ اگر پروژه شش ماه با تأخیر مواجه شد؟ اگر بازار هدف تغییر کرد؟

پروژه‌ای که برای این سناریوها پاسخ ندارد، حتی اگر در شرایط عادی بسیار سودآور به نظر برسد، ممکن است برای دوره پرریسک مناسب نباشد.

8. 8. سرمایه‌گذاری مرحله‌ای؛ راهکاری برای کاهش ریسک

یکی از روش‌های مناسب در شرایط ناپایدار و عدم اطمینان، سرمایه‌گذاری مرحله‌ای است. به‌جای اینکه کل سرمایه در ابتدای پروژه وارد شود:

مطالعه امکان‌سنجی → سرمایه اولیه → اجرای مرحله اول → آزمایش بازار → توسعه

به این ترتیب سرمایه‌گذار قبل از ورود به مرحله دوم، اطلاعات واقعی‌تری در اختیار دارد.

برای مثال، به‌جای ساخت یک مجموعه گردشگری بزرگ در کیش می‌توان ابتدا یک بخش محدودتر را اجرا کرد و پس از ارزیابی نرخ اشغال، قیمت، مشتری و هزینه عملیاتی، مرحله بعدی را آغاز نمود. در پروژه‌های صنعتی نیز می‌توان ظرفیت تولید را متناسب با بازار توسعه داد. این رویکرد بطور اصولی مشکل را حل نمی کند و ممکن است موجب از دست رفتن فرصت نیز بشود و در عین حال لزوماً بازدهی را افزایش نمی‌دهد؛ اما می‌تواند فقط مقدار سرمایه در معرض ریسک در مراحل اولیه را کاهش دهد.

9. 9. تأمین مالی؛ مسئله‌ای مهم‌تر در هر زمان

یکی از خطاهای متداول این است که سرمایه‌گذار ابتدا پروژه را طراحی کند و سپس به فکر تأمین مالی بیفتد. در شرایط پرریسک بهتر است ساختار تأمین مالی از ابتدای مطالعه پروژه طراحی شود.

یک پروژه می‌تواند ترکیبی از:   Equity + Bank Finance + Strategic Investor + Project Finance  (سرمایه، وام بانکی، شریکِ راهبردی، فاینانس پروژه)، باشد. در پروژه‌های بزرگ‌تر نیز روش‌هایی مانند:

• Joint Ventureسرمایه گذاری مشترک،  Project Finance  فاینانس پروژه
• [BOT= Build, Operate, Transfer]،  [BOO= Build, Operate, Own]، [BLT= Build, Lease, Transfer]
• [EPCF= Engineering, Procurement, Construction, Finance]
• انتشار اوراق بهادار (مشارکت، صکوک، اجاره، …)، صندوق پروژه و …

 

قابل بررسی هستند. اما اصل اساسی این است:

پروژه باید توان بازپرداخت بدهی خود را از محل جریان نقدی عملیاتی داشته باشد.

اگر بازپرداخت وام صرفاً به فروش دارایی یا تزریق مجدد سرمایه سهامداران وابسته باشد، ساختار مالی پروژه از ابتدا نیازمند بازنگری و بررسی جدی است.

10. 10. سرمایه‌گذاری خارجی؛ فرصت،…اما نه بدون ملاحظه ریسک

یکی از اهداف اصلی مناطق آزاد ایران از ابتدا جذب سرمایه‌گذاری خارجی بوده است. قانون مناطق آزاد نیز ورود و خروج سرمایه و انتقال سود را پیش‌بینی کرده و برای سرمایه‌گذاری‌های پذیرفته‌شده چارچوب حمایت قانونی در نظر گرفته است. (۲).

با این حال، در شرایط کنونی، سرمایه‌گذار خارجی علاوه بر اقتصاد پروژه، باید موضوعاتی مانند:

• تحریم‌ها، بانک‌های کارگزار، انتقال پول، شناخت مشتری  KYC و پولشوئی  AML
• بیمه، حمل‌ونقل،
• مالکیت واقعی، رعایت مقررات کشور مبدأ سرمایه‌گذار
• امکان پذیری خروج سود و اصل سرمایه

 

را بررسی کند. بنابراین  Due Diligence  بررسی صلاحیت و امکانپذیری حقوقی و بانکی باید هم‌زمان با مطالعه اقتصادی پروژه انجام شود.

در مورد چابهار، اهمیت این موضوع بیشتر است. همکاری هند در بندر چابهار و ملاحظات مربوط به تحریم‌های آمریکا نمونه‌ای است که نشان می‌دهد یک پروژه ممکن است از نظر اقتصادی جذاب باشد، اما بعلت ریسک‌های حقوقی و ژئوپلیتیکی پروژه بسیار طولانی شود. بنابراین، در ساختار سرمایه‌گذاری موضوع تحریم باید لحاظ شود. (۱۲).

۱۱. مقایسه سه منطقه

جدول زیر یک چارچوب تحلیلی است، نه رتبه‌بندی مناطق:

حوزه	کیش	قشم	چابهار
گردشگری	بسیار مهم	مهم	قابل توسعه
گردشگری دریایی	مهم	بسیار مهم	مهم
خدمات	بسیار مهم	متوسط	در حال توسعه
صنعت	محدودتر	بسیار مهم	مهم
انرژی	محدودتر	بسیار مهم	مهم
اقتصاد دریایی	مهم	بسیار مهم	بسیار مهم
لجستیک	مهم	مهم	بسیار مهم
صادرات	مهم	بسیار مهم	بسیار مهم
ترانزیت بین‌المللی	محدود	متوسط	بسیار مهم
پروژه‌های کوچک و متوسط	مناسب	مناسب	مناسب
پروژه‌های زیرساختی بزرگ	محدودتر	مناسب	بسیار مناسب
بازار منطقه‌ای	خلیج فارس	خلیج فارس	اقیانوس هند و آسیای مرکزی

 

۱۲.  یک مدل پیشنهادی برای سرمایه‌گذار

می‌توان تصمیم سرمایه‌گذاری در این سه منطقه را در پنج مرحله خلاصه کرد:

مرحله اول ـ انتخاب منطقه

ابتدا مشخص شود پروژه ماهیت گردشگری، خدماتی، صنعتی، دریایی یا لجستیکی دارد.

مرحله دوم ـ انتخاب پروژه

از میان پروژه‌های موجود، پروژه‌ای انتخاب شود که بازار مشخص و مزیت رقابتی روشن داشته باشد.

مرحله سوم ـDue Diligence   بررسی صلاحیت و امکانپذیری

شش مطالعه هم‌زمان انجام شود:

• Technicalفنی  ۲)  Commercial بازرگانی و بازار  ۳)  Financial  مالی  ۴)  Legal حقوقی    ۵) Risk ریسک  ۶)  Environmental  محیط زیست

مرحله چهارم ـ ساختار مالی

نسبت مناسب سرمایهEquity  و بدهی (وام) Debt، دوره بازپرداخت Repayment، نرخ بهرهInterest rate، وثایقCollateral  ، جریان نقدی  Cash flow و سناریوهای حساسیت  Sensitive analysis بررسی شود.

مرحله پنجم – خروج از سرمایه گذاری   Exit

از ابتدا مشخص شود سرمایه‌گذار در پایان دوره سرمایه‌گذاری چه گزینه‌هایی دارد:

فروش سهم؟،  فروش پروژه؟،  ورود شریک جدید؟،  عرضه سهام؟  یا ادامه فعالیت؟

 

۱۳.  چه پروژه‌هایی را می‌توان در اولویت مطالعه قرار داد؟

بدون آنکه برای سرمایه‌گذار نسخه واحدی تجویز شود، حوزه‌های زیر می‌توانند موضوع مطالعات امکان‌سنجی دقیق قرار گیرند:

کیش

• هتل‌های تخصصی و Resortاستراحتگاه ها، گردشگری سلامت، گردشگری دریایی، مارینا
• مراکز نمایشگاهی و کنفرانس، خدمات تجاری، حقوقی، دانش بنیان و حرفه‌ای
• مراکز آموزشی بین‌المللی، خدمات دیجیتال

قشم

• صنایع پایین‌دستی انرژی، خدمات نفت و گاز
• تعمیر و نگهداری کشتی، لجستیک و انبارداری
• آبزی‌پروری، صنایع فرآوری دریایی
• انرژی تجدیدپذیر
• گردشگری طبیعت و ژئوتوریسم

چابهار

• لجستیک و انبارداری، سردخانه و زنجیره سرد،
• صادرات مجدد، خدمات بندری، مراکز توزیع منطقه‌ای
• صنایع فرآوری صادراتی، شیلات و آبزی‌پروری
• انرژی خورشیدی و بادی
• مراکز داده، خدمات دیجیتال
• خدمات مرتبط با کریدور شمال ـ جنوب
• صنایع بزرگ پتروشیمی و صنایع پائین دستی

 

۱۴ .  یک هشدار مهم: مناطق آزاد نباید به بازار املاک تبدیل شوند

تجربه مناطق آزاد در ایران نشان داده است که میان «توسعه اقتصادی» و «رونق ساخت‌وساز» باید تفاوت قائل شد.

اگر سرمایه‌گذاری عمدتاً به خرید زمین، ساخت واحدهای مسکونی و فروش مجدد آنها محدود شود، به احتمال زیاد، ارزش افزوده پایدار، اشتغال مولد و صادرات ایجاد نخواهد شد. منطقه آزاد زمانی به هدف خود نزدیک می‌شود که سرمایه‌گذاری در آن به:

تولید + خدمات + صادرات + اشتغال + انتقال فناوری + زنجیره ارزش منجر شود. از این منظر، توجه به رشد قیمت زمین را نباید با توسعه اقتصادی یکسان دانست.

۱۵.  معیار نهایی؛ «تاب‌آوری پروژه» Project Resilience

در شرایط معمول، ممکن است سؤال اصلی سرمایه‌گذار این باشد: IRR= Intenal Rate of Return (نرخ بازده داخلی) پروژه چقدر است؟ در شرایط پرریسک باید سؤال دیگری نیز به آن اضافه شود:

اگر پیش فرضهای اصلی پروژه اشتباه از آب درآمد، آیا پروژه همچنان زنده می‌ماند؟

که همان مفهوم تاب آوری پروژه Project Resilience  است.

برای مثال:

اگر نرخ ارز تغییر کند؛ اگر فروش ۲۰ درصد کمتر از پیش‌بینی باشد؛ اگر پروژه شش ماه دیرتر به بهره‌برداری برسد؛ اگر هزینه ساخت افزایش یابد؛ اگر نرخ تأمین مالی بالا برود؛ اگر صادرات با محدودیت مواجه شود؛ آیا پروژه هنوز می‌تواند بدهی خود را پرداخت کند و به فعالیت ادامه دهد؟

اگر پاسخ مثبت باشد، سرمایه‌گذار با پروژه‌ای مواجه است که از ظرفیت تاب‌آوری بیشتری برخوردار است.

۱۶ .  نتیجه‌گیری: سرمایه‌گذاری در میان طوفان

شرایط ناپایدار منطقه‌ای، سرمایه‌گذاری در ایران را آسان نمی‌کند. ریسک‌های سیاسی، اقتصادی، ارزی، بانکی، شهرت و تجاری واقعیت‌هایی هستند که نمی‌توان آنها را نادیده گرفت. اما وجود ریسک نیز به‌معنای توقف همه سرمایه‌گذاری‌ها نیست. در چنین شرایطی، کیفیتِ تصمیم سرمایه‌گذاری، اهمیت بیشتری پیدا می‌کند.

کیش، قشم و چابهار،  سه ظرفیت متفاوت در اختیار ایران قرار می‌دهند:

• کیشمی‌تواند بر اقتصادِ خدمات، گردشگری، سلامت، تجارت و خدمات حرفه‌ای تمرکز کند.
• قشممی‌تواند از موقعیت خود برای توسعه صنعت، انرژی، صنایع دریایی، لجستیک، تولید و زنجیره‌های صادراتی استفاده کند.
• چابهارمی‌تواند از موقعیت اقیانوسی خود برای احداث مجتمع های پتروشیمی، توسعه بندر، لجستیک، ترانزیت، صادرات مجدد و اتصال ایران به بازارهای جنوب آسیا و آسیای مرکزی بهره ببرد.

اما در هر سه منطقه یک اصل مشترک وجود دارد:

سرمایه‌گذاری موفق در مناطق آزاد، حاصل جمع «مشوق‌های منطقه آزاد» و «انتخاب درست پروژه» با نگرشی بین المللی است؛ نه صرفاً نتیجه برخورداری از معافیت‌ها.

سرمایه‌گذار باید قبل از ورود به پروژه به پنج پرسش پاسخ دهد:

• ۱) بازار من کجاست؟ ۲) درآمد من از کجا خواهد آمد؟ ۳) ریسک اصلی پروژه چیست؟ ۴) اگر شرایط بدتر شد چه خواهم کرد؟ و ۵) اگر بخواهم خارج شوم، چگونه باید خارج شوم؟

این پنج پرسش می‌تواند چارچوبی ساده اما مؤثر برای ارزیابی سرمایه‌گذاری در شرایط پُرریسک باشد.

و شاید مهم‌ترین پیام این مقاله همین باشد:

شرایط ناپایدار منطقه، سرمایه‌گذاری را متوقف نمی‌کند؛ اما سرمایه‌گذاری بدون شناخت، ریسک را پرهزینه‌تر می‌کند. در شرایط طوفانی، مسئله سرمایه‌گذار پیش‌بینی دقیق زمان پایان طوفان نیست؛ ساختن و انتخاب پروژه‌ای است که بتواند طوفان را پشت سر بگذارد.

بنابراین:

کیش، قشم و چابهار،

هر یک می‌توانند بخشی از این آینده باشند؛ مشروط بر آنکه سرمایه‌گذاری در آنها

 از «ساخت دارایی» به «خلق ارزش»

و از «انتظار برای بازار» به «ساختن بازار»

حرکت کند.

 

• اندیشکده شهوند
• Outlook Business